过去几年，地产人过得不容易。层出不穷的各种调控，让大家疲于奔命。

大家都在问一个问题“调控啥时候能触底呢？”

笔者的判断是：

1、2021年10月，调控已经触底；

2、调控触底之前的几年间，一点一滴的量变，积累为质变，让地产行业的逻辑发生了根本变化，新的游戏规则已经形成。

下面来说2件事情：

1、为什么说调控已经触底？触底意味着什么？

2、地产行业新的游戏规则是什么？

楼市调控已触底的3大表现

楼市调控在2021年10月已经触底，表现在以下3个方面：

一、从全国层面来看，面向房企和购房者的贷款政策，均有所放松

就面向购房者的个人贷款来说。

9月底，央行召开2021年第三季度例会，明确提出：

原本在明年上半年计划投放的部分贷款，会部分提前到今年下半年投放。一些城市的个人住房贷款约束，在房价回稳后，会恢复正常。

10月21 号，银保监会也谈到，要保障刚需，在贷款首付比和利率上支持首套房购房者。

进入10月下旬，越来越多的城市传来了个人贷款放松的好消息，前期因为房贷问题销售受到影响的一些楼盘开始抢收。

就房企贷款而言。

10月15日，央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上指出，部分金融机构对试点房企“三线四档”融资管理规则存在误解。

也就是说，过去银行执行的贷款政策有点太紧了。

其中比较典型的，就是将要求“红档”企业有息负债余额“不得新增”，误解为银行不得新发放开发贷款。

什么意思呢？

比如，原来有家“红线”房企贷款200亿，用销售回款还了100亿。

那么即使这家房企的贷款“不再新增”，其新开工的项目，也应该能再贷款100亿才对。

但是有些银行却从此就只让他还钱，而不再贷款给他。

那么，这家房企的贷款就不是“不再新增”，而是“不断减少”，一些项目也因此被迫停工。

央行表态之后，10月底，已经有一些房企表示，感受到了贷款政策的放松。

二、从地方层面来看，出台“限跌令”的城市已经达到2位数

根据媒体报道，已经有哈尔滨、张家口、岳阳、昆明、沈阳、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、安庆等16个城市出台了“限跌令”，防止房价大起大落。

而没有出台限跌令的一些城市，实际上也有限跌的操作。比如，有几个二线城市，楼盘原本计划打到92折，但地方政府建议最多打95折。

三、靴子落地！“房地产税”等长期政策加速出台

10月23日，全国人大常委会宣布，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

短期来看，房地产税会降低预期，对楼市当然会有一定影响。

长期来看，事情则有另外的2个角度：

1、长期政策落地的过程，可能是非市场化的短期政策逐渐退出的过程

目前的所有调控政策，包括“五限”在内都是短期政策。

如果说“限贷”、“限购”还是调节供需的，相对市场化的政策；那么“限价”、“限售”等等就是非市场化的短期政策。

非市场化短期政策，就会造成一手房比二手房便宜几十万乃至几百万、千人万人打新的奇怪现象。

“房地产税”如果规则合理，是真正的长期政策。

长期政策加速出台，说明短期政策的各种不足已经被认知，而且已经达不到预期的效果。

长期政策靴子落地的过程，就是短期政策的历史使命逐渐终结的过程，这2者此消彼长。在这个过程完成之后，地产市场会更加稳定。

2、70年后产权自动续期等细节问题，会更加明确

《物权法》规定 ：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

但是，到底怎么续期，是不交钱还是交少量的钱？续期是续多少年？第二次到期以后又怎么办？

如果房子老旧了，业主们能不能团结起来原地重建？

这些细节，之前并没有进一步明确。

而如果房地产税要全面推开，这些问题应该都会进一步明确，以减少阻力。

产权问题的最终明确和彻底解决，与房地产税的推出，可以达成新的平衡。

关于调控触底，笔者想提醒：

虽然房地产调控政策已经触底，但市场是否触底，要看各地的情况而定。

一般来说，城市基本面越好，反应速度越快，政策底和市场底时间差一般不超过半年。

市场触底之后，并不会有很大的反弹，可能是一个缓慢向上的过程。

变天后的新规则下，谁能胜出？

过去的几年，在各种新政的“量变”累积之下，地产行业已经发生“质变”，其游戏规则，和之前已经完全不同。

地产行业最关心的2件事：规模、利润，其逻辑都已发生革命性的变化。

一、规模：野心大于能力的，会被打回原型

过去房企要上规模，胆子大敢加杠杆就行。

最早的时候，可以空手套白狼，用预售款来修房子，甚至交地价。

10年前，只要胆子大，房企有1个亿就能做10个亿的项目，一年3倍、3年10倍的奇迹到处上演。

这种规模暴增，最后一轮机会，是在2014—2016年。

以后要5个亿，才能做10个亿的项目，未来可能要8个亿，才能做10个亿的项目。

也就是说，你用来做项目的钱，大部分得是自己的。

目前，房企大致有以下3种类型：

1、普通房企，每年增长20%-30%

这类房企距离三道红线不远，以后要上规模，必须要靠长期积累，每年增长20%-30%，逐渐上规模。

地产行业内，很多人可能不习惯这种速度。其实在其他一些行业，这种速度才是正常的。

2、超“强”房企，厚积薄发，可以实现高速增长

这类房企，过去杠杆很低，距离三道红线还有相当的距离，而且产品力、项目管理能力都很强。

这类房企，现在是绝对的强者，只要把杠杆提高一些，做一些收并购，规模每年增长50%乃至翻一番都是有可能的。

但是，这种高速增长也是不可持续的，在把过去积累的资本潜力用完之后，他们也会回归到20%-30%的常规增长。

3、看起来很大，但杠杆过高的，被打回原型

第一年，1个亿做10个亿的生意，利润率20%，一年周转2次，赚4个亿。

第二年，5个亿做50个亿的生意，利润率20%，一年周转2次，赚20个亿。

第三年，……

这个理想化的简单模型，就是1年3倍、3年10倍背后的秘密。

这个游戏，如果一直持续下去，是可以冲到千亿、几千亿的。

可现在， 5个亿，只能做10个亿的生意，周转也不能那么快了，那会怎么样？

杠杆过高的企业，会被打回原型！

这个原型，就是在“三道红线”之下，企业可以实现的规模。

近2年，几千亿企业变成千亿，千亿企业变成几百亿，都不足为怪，规模缩小总比崩盘要好。

二、利润：过去靠眼光，以后必须靠实力

过去房企赚钱，很多是靠眼光。

笔者听过很多因为眼光好，所以发大财的故事。最有代表性的3个故事是：

1、大家都不看好的一块地，某房企老板眼光独到买下来，周边城市发展以后，这块地变成了黄金宝地，老板赚了大钱；

2、某房企眼光独到，大家都没发现的某个客群，他们发现了，市场上完全没有同类产品，开盘即清盘；

3、某个市场有1个月的空窗期，某楼盘看准后，加速开盘，很快就卖光了。

相信很多地产人都听过，或者亲身经历过类似的故事。

但这三个故事，在未来再度发生的可能性，越来越小了。

现在房企赚钱，必须要靠实力了。

首先，想拿到黄金宝地，靠“捡漏”是不可能了。

各地方政府，对自己的土地能卖什么价，都越来越专业；而同行们，更是虎视眈眈。

拿下一块地等几年十年，是不靠谱的操作，不要说到时间不开发地方政府可能罚款或者收回，单是压在项目里钱的利息，你都受不了，房价大涨覆盖沉没成本的日子一去不复返了……

想拿到便宜的好地，你得靠实力争取。

要么，你有很强的产业能力，能帮本地提高GDP、拉动就业、促进税收……你通过和地方政府谈判，就能“勾”到好的土地。

不要再做打产业噱头拿地，最后只做住宅赚钱的梦……你如果实现不了招商和税收的承诺，二期土地是要被收回的。

要么，你有很强的运营能力，拿下一块看起来不怎么样的地，自己配置资源，把生地运营成熟地。

当然，这个需要很强的资金实力，借钱贵的轻易就不要尝试了……

其次，想开盘就清盘，也不是抓一个特殊客群、一个时间窗口就能做到的了。

先说特殊定位，市面上多少同行啊，大家客研模型都差不多，难道只有你最聪明？

再说时间窗口，即使真的有“窗口”，你敢等吗？等到最后贷款利息比多出来的那点溢价还多……一旦再遇到新的调控，可就全部赔进去了……

房子要想卖得好，企业得有故事，还要会讲故事。

楼盘要想卖得好，已经没有捷径可走，你必须要经过长时间的积累，拥有足够强的品牌力、产品力、社群运营能力等等，这些都是企业的故事。

营销当然也很关键，营销要把品牌力、产品力、社群运营能力这些故事，用合适的渠道讲出去、讲好。

如果你本来就没有故事，营销再强也是无处下手！

也不要试图讲假故事，讲假故事的结果就是群诉，把你在当地的品牌毁于一旦。

结语

专业越来越重要了！

我国的地产销售总规模，不再快速上涨。但在很长时间内，仍会是人类历史上最大的地产市场！

几年前，只要有资本、战略对、胆子大，房企就可以抓住各种红利，高速增长，其他专业可以慢慢再补。

现在，产品力等专业能力才是一切。管理红利是最大的红利，优秀人才是最强的动力。

没有专业，一切都是空中楼阁。有才华、敢创新的地产人，决定着房企的命运，会越来越重要