怎样计算房屋的使用率？

    房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，其大小是衡量物业质量的重要标准。目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说有实际意义的是使用面积。二者在数值上差距越大，其使用率越低，对客户来说效用也越低。

     在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，虽然在数值上显得较高，但不能反映房产实际的使用面积情况。比较真实的计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地被称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼在真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅也有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局，其使用率还可进一步提高。

买别墅注意什么？

    了解项目有无产权要确保别墅开发商已完全缴纳土地出让金，能够提供物业销售许可证；若欲购置期房，要求发展商提供预售许可证及开工证。

    市政配套是否到位别墅的位置大多远离市区，市政配套的建设占了开发商总投资的很大比例，要确保上水、下水、煤气、暖气、通信、供电及卫星电视的到位。要求发展商提供开工证，由此可知道市政配套建设是否已经得到有关部门的审批，但不能肯定到位。因为发展商若没有把全款付清，则市政有关部门不会开通，故选购现房或有实力的发展商的项目就有保障。

    交通是否便利别墅位置即使偏远一些，但须交通方便不堵车，而且有充足的“市区往来班车”，“路途虽然较远，但不影响上下班时间”，这样的项目可以考虑。距离市区太远的别墅只适合做“度假屋”。

    社区的环境别墅已经远离市区，若生活配套不方便，像住在深山里，那就太孤单了。应有的配套要齐全，如会所、健身中心、餐饮、超市等，保证生活最基本的需求能得以解决；更应有一定的面积，才能体现豪华的居住环境，能够在一天忙碌工作后回到一个真正的家。物业管理全方位的物业管理非常重要，保安的工作尤为重要。小区内的管理应有系统性、延续性及整体性，维修部门的效率要高，物业管理的服务范围要广，态度要比其他小区更好，服务水平更高，当然收取的物业管理费也要合理。

    户型的选择购置别墅就是想体会自己的空间，享受大自然，有隐私权……故应考虑拥有更大的花园面积，朝向尽量选择南、东、东南方向，由于别墅内部有楼梯，要留意上、下楼对小孩子的安全性，主卧间应带卫生间，厨房面积亦要大，可以拥有一小一大的饭厅。一般别墅的面积应在200平方米(使用面积)以上。

怎样维护自己的权益？

    购房者在买房时要注意查看房屋的销售许可证，并签好买卖合同，买房以后业主维护自己的权益依靠的是业主委员会和签好房屋作用、管理、维修公约。目前情况下，买房人在签下买房合同的同时，售房人会同时出示事先拟好的房屋使用、管理、维修公约。由于公约是发展商或物业管理公司依发展商的意图拟定的，故不同程度地带有某种倾向性。随着业主逐渐入住，业主可以在有关政府部门的指导下联系物业公司和发展商召开业主大会，成立业主委员会，重新修改房屋使用、管理、维修公约，并报政府主管机关核准备案。